Damit Sie Ihr Bauvorhaben optimal planen können, erläutern wir Ihnen an dieser Stelle einige zentrale Begriffe und Regelungen, die im Bebauungsplan festgelegt sind. Bitte prüfen Sie die konkreten Festsetzungen, um sicherzustellen, dass Ihre geplante Nutzung mit den rechtlichen Vorgaben übereinstimmt. Bei Fragen unterstützen wir Sie selbstverständlich gern.
1. Art der baulichen Nutzung
Das Grundstück ist gemäß den geltenden planungsrechtlichen Festsetzungen als in einem Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet liegend oder mit einer vergleichbaren Nutzungsart ausgewiesen. Welche Nutzungen auf dem konkreten Grundstück zulässig oder ausgeschlossen sind, ergibt sich aus den entsprechenden Vorgaben des Bebauungsplans bzw. der sonstigen planungsrechtlichen Regelungen.
2. Maß der baulichen Nutzung
- Grundflächenzahl (GRZ) – Wie viel Fläche darf überbaut werden?
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Prozent Ihrer Grundstücksfläche mit baulichen Anlagen wie Gebäuden oder Garagen überbaut werden darf. Sie ist ein wichtiger Bestandteil der baurechtlichen Vorgaben.
Beispiel:
Bei einer GRZ von 0,4 dürfen maximal 40 % der Grundstücksfläche überbaut werden. Auf einem Grundstück mit 1.000 m² wären das bis zu 400 m². Die zulässige Grundfläche darf durch Grundflächen von Nebenanlagen bis zu 50 von Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Im Bebauungsplan können abweichende Bestimmungen getroffen werden.
- Geschossflächenzahl (GFZ) – Wie viel Geschossfläche ist erlaubt?
Die GFZ legt fest, wie viel Quadratmeter Geschossfläche insgesamt auf Ihrem Grundstück errichtet werden darf. Sie ist ein Maß für die bauliche Dichte und wird ebenfalls im Bebauungsplan geregelt.
Beispiel:
Bei einer GFZ von 1,0 auf einem Grundstück mit 1.000 m² dürfen Sie insgesamt 1.000 m² Geschossfläche bauen – verteilt auf ein oder mehrere Geschosse. Bei einer GFZ von 0,8 wären es entsprechend 800 m².
Die GFZ beeinflusst somit, wie groß und wie hoch ein Gebäude auf Ihrem Grundstück sein darf.
- Zahl der Vollgeschosse – Wie viele Etagen sind zulässig?
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse gibt an, wie viele Etagen Ihr Gebäude maximal haben darf. Diese Vorgabe beeinflusst die mögliche Gebäudehöhe und das Bauvolumen.
Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss, das vollständig über der Geländeoberfläche liegt und eine bestimmte Mindesthöhe aufweist. Nicht alle Etagen zählen automatisch als Vollgeschoss – Dachgeschosse oder Souterrains können je nach Ausführung ausgenommen sein.
Beispiel:
Ist im Bebauungsplan eine maximale Zahl von 2 Vollgeschossen festgesetzt, dürfen in der Regel zwei oberirdische Etagen mit voller Geschosshöhe gebaut werden. Weitere Geschosse sind nur zulässig, wenn sie nicht als Vollgeschoss gelten.
- Gebäudehöhe – Gibt es eine maximale Höhe?
Die zulässige Gebäudehöhe wird überwiegend im Bebauungsplan in Verbindung mit der Landesbauordnung geregelt. Sie bestimmt, wie hoch Ihr Gebäude maximal sein darf. Dabei ist der Höhenbezugspunkt (ist im Bebauungsplan festgelegt) der Ausgangspunkt für die Messung der Gebäudehöhe Der Höhenbezugspunkt kann beispielsweise das angrenzende Straßenniveau oder ein definierter Punkt im Gelände sein. Die Höhe wird dann vom entsprechenden Höhenbezugspunkt bis zum höchsten Punkt des Gebäudes (z. B. Dachfirst) gemessen. Je nach Gebietstyp und städtebaulicher Umgebung gelten unterschiedliche Vorgaben.
Beispiel:
In einem Wohngebiet kann die maximale Gebäudehöhe auf 9 m begrenzt sein, um eine einheitliche Bebauung zu gewährleisten und die Nachbarschaft nicht zu beeinträchtigen.
3. Festgesetzte Bauweise – Offen oder Geschlossen?
Im Bebauungsplan wird festgelegt, ob auf einem Grundstück die offene oder die geschlossene Bauweise zulässig ist. Diese Vorgabe bestimmt, wie Gebäude auf dem Grundstück platziert werden dürfen – insbesondere im Hinblick auf die seitlichen Abstände zu den Grundstücksgrenzen.
- Offene Bauweise: Bei der offenen Bauweise müssen Gebäude seitliche Grenzabstände einhalten.
Typische Bauformen sind:
Einzelhäuser (freistehend),
Doppelhäuser (zwei Häuser aneinandergebaut),
Hausgruppen (z. B. Reihenhäuser bis max. 50 m Länge).
Garagen und Stellplätze dürfen oft direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden.
- Geschlossene Bauweise: In der geschlossenen Bauweise werden Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand zur Grundstücksgrenze errichtet – sie stehen direkt aneinander. Die seitlichen Außenwände sind sogenannte Brandwände oder Gebäudeabschlusswände.
Diese Bauweise ist typisch für:
Blockbebauungen,
Kettenhäuser,
städtische Straßenzüge mit durchgehender Bebauung
4. Gestaltungsvorgaben – Dachform, Dachneigung, Fassaden und Farben, Garagen, Carports und Zäune
Im Bebauungsplan können neben baurechtlichen auch gestalterische Festsetzungen enthalten sein, die das äußere Erscheinungsbild von Gebäuden regeln. Diese dienen dazu, ein harmonisches Ortsbild zu erhalten und die Bebauung in die Umgebung einzufügen.
- Dachform und Dachneigung
Häufig sind bestimmte Dachformen wie Satteldach, Walmdach oder Flachdach vorgeschrieben.
Die Dachneigung wird meist in Grad angegeben (z. B. 35–45° bei Satteldächern) und muss auf beiden Dachflächen gleich sein.
Für Nebengebäude wie Garagen oder Carports gelten oft eigene Vorgaben, z. B. geneigte Dächer ab 25° oder Flachdächer.
- Fassadengestaltung
Die Materialien und Oberflächen der Fassade können eingeschränkt sein. Häufig sind natürliche Baustoffe wie Putz, Holz oder Klinker erlaubt. Glänzende, spiegelnde oder künstlich wirkende Materialien sind oft ausgeschlossen.
- Farben
Auch die Farbgebung kann geregelt sein, z. B. dürfen Dachpfannen nur in bestimmten Farbtönen wie Rotbraun, Anthrazit oder Schiefergrau verwendet werden. Für Fassaden sind meist gedeckte, natürliche Farben zulässig.
- Garagen, Carports und Zäune
Beim Bau von Garagen, Carports oder Zäunen gelten bestimmte baurechtliche und gestalterische Vorschriften, die sich aus der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern und dem jeweiligen Bebauungsplan ergeben.
Vor dem Bau oder der Umgestaltung von Garagen, Carports oder Zäunen sollte unbedingt geprüft werden:
- ob eine Baugenehmigung erforderlich ist,
- welche Maße und Materialien zulässig sind,
- und ob der Bebauungsplan gestalterische Einschränkungen enthält. Im Bebauungsplan können neben baurechtlichen auch gestalterischen Festsetzungen enthalten sein, die das äußere Erscheinungsbild von Gebäuden regeln. Diese dienen dazu, ein harmonisches Ortsbild zu erhalten und die Bebauung in die Umgebung einzufügen.
5. Überbaubare Grundstücksfläche – Wo darf gebaut werden?
Die überbaubare Grundstücksfläche legt fest, wo auf dem Grundstück ein Gebäude stehen darf. Diese Fläche wird im Bebauungsplan durch sogenannte Baugrenzen, Baulinien oder Bebauungstiefen bestimmt.
- Was ist eine Baugrenze?
Die Baugrenze markiert die äußere Begrenzung der Fläche, auf der gebaut werden darf. Gebäude oder Gebäudeteile dürfen diese Linie nicht überschreiten. Innerhalb der Baugrenze besteht jedoch Gestaltungsspielraum – das Gebäude muss nicht direkt an der Grenze stehen.
- Was ist eine Baulinie?
Die Baulinie ist strenger: Sie gibt vor, wo genau ein Gebäude stehen muss – meist entlang einer Straße. Eine Gebäudeseite muss die Baulinie berühren, um eine einheitliche Straßenflucht zu gewährleisten. Die Baulinie ist im Bebauungsplan meist rot, die Baugrenze blau dargestellt
- Was ist die Bebauungstiefe?
Die Bebauungstiefe regelt, wie weit nach hinten auf dem Grundstück gebaut werden darf – gemessen von der Straßenfront. Sie funktioniert ähnlich wie eine Baugrenze, ist aber auf die Tiefe des Grundstücks bezogen.
6. Anpflanzgebote und unversiegelte Flächen
Im Bebauungsplan können sog. Anpflanzgebote festgelegt sein. Das bedeutet, dass bestimmte Bereiche des Grundstücks mit Pflanzen wie Bäumen, Sträuchern oder Hecken zu begrünen sind. Diese Vorgaben dienen dem Schutz von Natur und Landschaft.
Ein Bebauungsplan kann auch festlegen, dass bestimmte Flächen nicht versiegelt werden dürfen. Das bedeutet, dass diese Bereiche nicht mit Asphalt, Beton oder Pflastersteinen bedeckt werden dürfen, sie müssen wasserdurchlässig bleiben.
Die zulässige Versiegelung wird meist über die Grundflächenzahl (GRZ) geregelt.
7. Verkehrs-, Grün- und Freiflächen
Ein Bebauungsplan enthält in der Regel eine Darstellung und Festsetzung von Verkehrsflächen, Grünflächen und Freiflächen. Diese dienen der geordneten städtebaulichen Entwicklung und geben Aufschluss darüber, wie bestimmte Flächen genutzt werden dürfen.
Verkehrsflächen umfassen Straßen, Wege und Plätze, die dem öffentlichen oder privaten Verkehr dienen.
Grünflächen sind Flächen, die begrünt und nicht bebaut werden sollen, z. B. Parks, Gärten oder Spielplätze.
Freiflächen sind offene, unbebaute Flächen, die oft für Erholung, Sport oder als Ausgleichsflächen vorgesehen sind.
8. Private oder öffentliche Grünflächen, Freiflächen mit Zweckbindung und/oder Ausgleichsflächen
Im Bebauungsplan können solche Flächen konkret ausgewiesen und zweckgebunden sein.
Öffentliche Grünflächen wie Parks, Spielplätze oder Grünzüge stehen der Allgemeinheit zur Verfügung und werden meist von der Gemeinde/Stadt gepflegt.
Private Grünflächen sind für die Begrünung durch den Grundstückseigentümer vorgesehen, z. B. Vorgärten oder private Gartenbereiche.
Freiflächen mit Zweckbindung können z. B. als Sportplätze, Zeltplätze oder Friedhöfe ausgewiesen sein. Ihre Nutzung ist dann auf diesen Zweck beschränkt.
Ausgleichsflächen dienen dem Naturschutz und dem Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft. Sie müssen in der Regel dauerhaft erhalten und gepflegt werden.
9. Besondere Festsetzungen
Ein Bebauungsplan kann über die üblichen baurechtlichen Vorgaben hinaus auch besondere Festsetzungen enthalten. Diese betreffen oft den Schutz von Kultur, Umwelt und Sicherheit und sind für Grundstückseigentümer verbindlich. Dazu zählen beispielsweise denkmalrechtliche Vorgaben, Auflagen zum Hochwasserschutz oder Hinweise auf Bodendenkmäler, die bei der Planung und Nutzung des Grundstücks berücksichtigt werden müssen.
Bitte wenden Sie sich bei konkreten Fragen zum Bebauungsplan an die zuständige Gemeinde/Stadt oder Bauaufsichtsbehörde, die verbindliche Auskünfte erteilt.
Vorteile eines Bebauungsplans (Bebauungsplan)
Der Bebauungsplan legt verbindlich fest, was, wo und wie gebaut werden darf.
Schutz vor Planungsrisiken:
Ein Bauherr, der sich an den Bebauungsplan hält, kann davon ausgehen, dass sein Vorhaben nicht durch Nachbarn oder Behörden angefochten wird – das minimiert das Risiko von Verzögerungen und rechtlichen Auseinandersetzungen.
Genehmigungsfreistellung:
Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei einem Bauantrag, ob das Vorhaben dem Bebauungsplan entspricht.
Unter den Voraussetzungen des § 62 LBauO MV ist eine Baugenehmigung nicht erforderlich, wenn mit den vorzulegenden Unterlagen bei der zuständigen Behörde der Nachweis erbracht wird, dass das Bauvorhaben den Festsetzungen des gültigen Bebauungsplans nicht widerspricht und wenn die zuständige Behörde nicht erklärt, dass ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.
Wirtschaftliche Sicherheit:
Ein Grundstück mit einem klaren Bebauungsplan ist für Investoren und Banken attraktiver, da es weniger Unsicherheiten gibt. Das kann sich positiv auf die Finanzierung auswirken.
Orientierung für die Planung:
Der Bebauungsplan gibt dem Architekten und Planer klare Vorgaben, z. B. zur Gebäudehöhe, Dachform, Nutzung oder Gestaltung – das erleichtert die Entwurfsarbeit und spart Zeit.
